Introduction et rappel des règles régissant la copropriété pour la prise de décision
La copropriété est régie par la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret N° 67-223 du 17 mars 1967. Ces textes fondamentaux ont fait l’objet de diverses modifications, les plus récentes résultant de la loi ALUR et de la loi ELAN et leurs divers arrêtés d’application.
Les travaux sont votés lors de la réunion des copropriétaires en Assemblée Générale. Selon la nature des travaux, la majorité requise pour accepter la dépense est différente.
ARTICLE 24 de la loi – Majorité simple
Majorité simple des copropriétaires présents ou représentés votant « POUR » les travaux notamment d’entretien quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés.
Le calcul est effectué sur la base des millièmes affectés à chaque lot.
ARTICLE 25 de la loi – Majorité absolue
La majorité absolue requise correspond à la moitié + 1 des millièmes de tous les copropriétaires composant le syndicat.
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, les travaux d’économie d’énergie, autres que ceux rendus obligatoires par la loi ou un règlement, sont votés à la majorité absolue (art. 25 f).
ARTICLE 25-1 – Passerelle
En l’état actuel des textes, un deuxième vote à la majorité de l’article 24 (simple) est possible à condition que le projet ait recueilli au moins le tiers des millièmes de tous les copropriétaires composant le syndicat.
Travaux préparatoires au vote de l’assemblée générale
La chronologie et le détail des phases préparatoires d’un projet de rénovation a fait l’objet d’un article dédié.
Schématiquement il s’agit de la réalisation d’un audit énergétique, de son analyse puis de l’intervention d’un maître d’œuvre (MOE) et d’un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO). Ces diverses phases permettant d’établir un document de travail pour l’information préalable de tous les copropriétaires.
Les divers votes à soumettre aux copropriétaires
1) Audit énergétique
Après concertation entre le syndic et le conseil syndical il doit être mis à l’ordre du jour d’une assemblée générale la décision de faire réaliser un audit énergétique de l’immeuble. Ce vote nécessite la majorité de l’article 24 (majorité simple). Il s’agit du véritable point de départ du projet qui permettra de « visualiser » l’état du bâtiment, les pistes d’économies d’énergie réalisables et obtenir une estimation des économies réalisables et des investissements à prévoir.
2) Maîtrise d’œuvre (MOE) et Assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO)
Après analyse de l’audit énergétique et donc détermination du bien fondé de l’engagement de travaux de rénovation énergétique une phase II peut s’engager. Elle doit s’appuyer sur les travaux d’un MOE qui approfondira un scénario retenu dans l’audit énergétique.
En parallèle, une ingénierie financière peut être menée par un AMO pour étudier :
- les aides financières disponibles et les modalités d’application,
- les dispositifs financiers en cas de prêt collectif,
- l’accompagnement social et le traitement des aides individualisées.
- Enfin le MOE apporte son aide et son soutien au syndic et au conseil syndical pour une approche rationnelle et efficace du projet de rénovation. Il est une interface utile entre le syndic et les copropriétaires.
Le vote à solliciter en assemblée générale pour confier la mission à un MOE et à un AMO relève de la majorité de l’article 25 (majorité absolue)
3) Réunion pré-assemblé générale
Sur les bases de l’audit énergétique et du rapport du MOE, et avant tout vote de travaux par une assemblée générale, une réunion d’information de tous les copropriétaires est INDISPENSABLE avec transmission de documents explicites. Cette réunion se tient en présence du MOE et idéalement de l’AMO en charge de l’ingénierie financière, ainsi que les organes habituels de la copropriété.
4) Vote des travaux en assemblée générale
En fonction de l’ambiance favorable aux travaux qui se dégage de la réunion d’information, le conseil syndical et le syndic peuvent décider de passer à la phase III c’est-à-dire le vote en assemblée générale.
L’ordre du jour de cette assemblée est très étoffé et il parfois judicieux de convoquer une assemblée qui ne traite que des travaux.
L’ordre du jour comporte notamment les points suivants :
- Décision de réaliser les travaux incluant la rénovation énergétique
- Poursuite de la prestation du maître d’œuvre pour le suivi des travaux
- Impérativement « repérage amiante avant travaux »
- Contrôleur SPS (sécurité et protection de la santé)
- Assurance Dommage-ouvrage
- Eventuellement bureau de contrôle
- Eventuellement proposition d’un crédit spécifique copropriété
- Honoraires du syndic pour le suivi des travaux et les appels de fonds spécifiques
- L’ensemble de ces décisions est à prendre à la majorité de l’article 25 (majorité absolue) avec la possibilité de la passerelle 25-1.
Il va de soi qu’à la convocation sont joints tous les documents explicatifs ainsi que les divers coûts de toutes les prestations.
5) Suivi des travaux
Après le vote de l’assemblée générale et détermination du planning peut démarrer la phase de réalisation sous la surveillance du maître d’œuvre.
L’AMO de son côté mettra en œuvre le processus pour l’obtention des subventions.
Synthèse
Entre les premières démarches afin d’envisager des travaux avec parfois comme point de départ un simple ravalement de façades ou une rénovation de toiture et la fin des travaux, un délai de quatre années est parfois nécessaire.
Il s’agit du délai moyen permettant d’aboutir à un projet cohérent et d’obtenir l’adhésion d’un maximum de copropriétaires.
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